一棟マンションの評価基準

一棟マンションを売却する際に知っておきたい、収益還元価格と積算価格についてピックアップしました。初めてマンションを売りに出そうと考えている人やマンションを購入したい人は参考にしてください。

一棟マンションの価格はどういう基準で決まる?

1.収益還元価格を算出

一棟マンションやアパートなどの建物の査定には、家賃料といった収益をもとに計算する「収益還元価格」が使われます。収益還元価格は、対象となる物件の年間賃料収入を投資家の望む「還元利回り」で割り戻して計算可能。満室の状態であればその状態での賃料、空室があれば相場の賃料を使います。

収益還元価格の求め方

不動産価格(収価格)=年間賃料収入÷還元利回り

還元利回りはキャップレートとも言われており、投資家が希望する価格で算出できますが、必ずしも希望した価格でそのまま査定額が通るわけではなりません。マーケットの動きを見て、売主・買主が納得する査定額での取引が行なわれます。収益還元法は、物件の価格を妥当と判断するための方法として覚えておくと便利です。

2.積算価格を算出

収益還元価格とともに覚えておきたいのが積算価格です。土地と建物の原価に注目した価格で、土地と建物それぞれの価格を割って合計します。おもに銀行といった金融機関での資金調達に使う際に必要です。土地の評価について金融機関では路線価で行なわれますが、不動産会社が査定を出す場合は公示地価で計算することもあります。

積算価格の求め方

積算価格=土地の価格(路線価・公示地価)+建物の価格

収益還元価格と積算価格では、計算が大幅に変動することがあります。土地が小さく物件が古い場合は、収益還元価格が高くても積算価格で建物の価値が0円となることも。逆に、広い土地を持っていても賃料収入が低ければ積算価格が勝る場合もあるのです。不動産物件の価格を設定する場合は、この2つのバランスを考えた上で判断する必要があります。

購入者の目的や価値に沿えば需要はある

一棟マンションを売買する際は購入者の目的や価値に沿っていれば、多少高くても購入する人はいます。資金形成を目的とするなら、日本の場合は都心部で4%台が下限と考えられているようです。「低い」と思う人もいますが、外国人だと利回りが2~3%台でも母国に比べて魅力的と捉える人も。また、相続税対策を目的にするなら、相続税評価額の低減効果を求めます。利回りが10%であろうと、相続税の評価額が下がらなければ購入する人は少ないようです。一方で、利回りが4%であっても評価額が抑えられるなら購入する人もいます。

「適正価格」の判断は人によって変わるので、もし所有しているマンションの価値が希望する価格でなかった場合、交渉次第では高値で売却することも可能といえるでしょう。

交渉はプロに任せたい

自分で調べた「価格」が本当にそのマンションの価格でしょうか?少しでも自分の希望に売却価格を近づけたいあなたは仲介業者に相談しましょう。

当サイトがお勧めする仲介業者を参考にしてみてください。

相続に強い一棟マンション
仲介業者3選
初めての相続手続き
価格交渉も任せられる
SGSインベストメント

全国各地のマンション売却を専門にするSGSインベストメント。年間500戸以上の仲介実績で、マンション売却において信頼の厚い会社です。また売却主側の立場に立った丁寧なサポートが魅力で、口コミでも高評価を獲得。スピーディかつ予想以上の高額売却ができると人気の不動産会社です。

とにかく早く
最短2日で現金化
サンライズ

スピーディな買取を行うサンライズ。最短2日で現金化できるスピード買取と大型物件でも現金買取できることが特徴です。また、不動産の売買のみならず、不動産総合サービスとしてリノベーション事業など幅広く事業を展開し、物件への新たな付加価値をつけたり、運用の効率化を行っています。

じっくり価格交渉
大手の安心感なら
東急リバブル

投資家の求める要望に合わせたサービスプランで、マンション投資から売却後の対応までをフルサポート。東急リバブルは、初めて一棟マンション売却を行う方でも安心して任せられる信頼の厚い仲介業者です。

相続に強い一棟マンション
仲介業者3選
初めての相続手続き
価格交渉も任せられる
SGSインベストメント

全国各地のマンション売却を専門にするSGSインベストメント。年間500戸以上の仲介実績で、マンション売却において信頼の厚い会社です。また売却主側の立場に立った丁寧なサポートが魅力で、口コミでも高評価を獲得。スピーディかつ予想以上の高額売却ができると人気の不動産会社です。

とにかく早く
最短2日で現金化
サンライズ

スピーディな買取を行うサンライズ。最短2日で現金化できるスピード買取と大型物件でも現金買取できることが特徴です。また、不動産の売買のみならず、不動産総合サービスとしてリノベーション事業など幅広く事業を展開し、物件への新たな付加価値をつけたり、運用の効率化を行っています。

じっくり価格交渉
大手の安心感なら
東急リバブル

投資家の求める要望に合わせたサービスプランで、マンション投資から売却後の対応までをフルサポート。東急リバブルは、初めて一棟マンション売却を行う方でも安心して任せられる信頼の厚い仲介業者です。