不動産相続にかかる相続税の計算方法

財産を引き継ぐ際に発生する税金である相続税。こちらでは、相続税の計算方法と不動産の評価額の求め方についてまとめているので、ぜひ参考にしてください。

相続税とは?

相続税とは、死去した人が持っていた財産を家族が相続する際に発生する税金のことです。しかし、遺産相続をすると必ず発生するわけではありません。遺産の総額から相続税法で定められている基礎控除額を差し引いた金額に、相続税が発生します。

基礎控除額の計算方法は「3,000万円+相続人の数×600万円」です。例えば差し引かれる基礎控除額は、相続人が配偶者のみだと3,600万円。また、配偶者と子どもの2人の場合だと4,200万円となります。

相続税の計算方法

1:法定相続分で分配する場合の1人あたりの相続税を割り出す

相続税の計算式は、「相続税額=(全ての相続財産額—基礎控除額)×相続税率」です。1人あたりの課税遺産金額が1,000万円を超えている場合、計算式で割り出した相続税から控除額分が差し引かれます。

相続税率

課税遺産総額(1人あたり) 税率 控除額
1,000万円以下 10% なし
1,000万円超~3,000万円以下 15% 50万円
3,000万円超~5,000万円以下 20% 200万円
5,000万円超~1億円以下 30% 700万円
1億円超~2億円以下 40% 1,700万円
2億円超~3億円以下 45% 2,700万円
3億円超~6億円以下 50% 4,200万円
6億円超~ 55% 7,200万円

例)総資産額が1億で配偶者と子ども2人が相続する場合の1人あたりの相続税

1億円-3,000万円+3×600万円(基礎控除額)=6,400万円(課税遺産総額)

法定相続分で分配(相続税の総額=860万円)

配偶者(1/2=3,200万円) 子ども(1/4=1,600万円) 子ども(1/4=1,600万円)
20%(相続税率) 15%(相続税率) 15%(相続税率)
640万円(1人あたりの相続税) 240万円(1人あたりの相続税) 240万円(1人あたりの相続税)

2:実際に分配する割合に応じて1人あたりが納付する

財産を分配する場合、相続税の総額から実際に相続する割合に応じて1人ひとりが納付する相続税を割り出します。

例)相続税の総額を実際の相続する割合で分配

配偶者(70%) 子ども(15%) 子ども(15%)
860万円(相続税の総額)×70%(実際の割合) 860万円(相続税の総額)×15%(実際の割合) 860万円(相続税の総額)×15%(実際の割合)
602万円(納付金額) 129万円(納付金額) 129万円(納付金額)

3:最後に配偶者の税額控除

配偶者は1億6,000万円を控除できる「配偶者控除」が使えます。また、未成年者が相続する場合の「未成年者控除」も。未成年者の控除額は「控除額=6万円×(20歳-相続開始の年齢)」となります。

例)相続税の総額を実際の相続する割合で分配

配偶者 子ども(成人) 子ども(18歳)
602万円-1億6,000万円=0円(納付金額) 129万円(納付金額) 129万円-(6万円×2)=117万円(納付金額)

現金・不動産・株式などの「プラスの財産」から、クレジットカードや通信費・光熱費など生活費の未払い金・借金などの「マイナスの財産」を引いて残った金額が0かマイナスの場合、相続税は0円になります。

参考:相続税の計算(https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4152.htm

不動産の評価額の計算方法

不動産に関する相続税を把握するためには、土地・建物・マンションの評価額が必要です。土地の評価額は、路線価方式・倍率方式で評価されます。建物の評価は、固定資産税評価額がそのまま評価額に。マンションの評価額は、「土地・建物の評価額(マンション全体の評価額)×登記簿謄本に記載されている持分割合の額」となります。

路線価方式

「土地の評価額=路線価×面積×補正率」

路線価方式とは、路線価が定められている地域の土地の相続税評価方法です。路線価とは、市街地の土地など、土地に面する道路に定められた価値のことを指します。

倍率方式

「土地の評価額=固定資産税評価額×国税局長が地域ごとに定める倍率」

倍率方式とは、土地の固定資産税評価額に対して地区と種類ごとに決められている一定の倍率をかけて評価額を求める方法です。市街地以外の宅地や田・畑・山林などには路線価が定められていないため、倍率方式が使われています。

固定資産税評価額とは?

固定資産税評価額は、国が定めた固定資産評価基準をもとに市町村が決めています。土地の固定資産税評価額は、時価の60~70%(公示価格の70%)。建物の固定資産税評価額は、建築費50~80%の金額です。マンションの固定資産税評価額は、マンション全体の評価額を総戸数で分割した金額になります

参考:土地家屋の評価(https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm

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