不動産相続トラブル事例

不動産は相続者が複数いると、分割することがとても難しいため、身内による争いや税金に関するトラブルに発展するケースがよくあります。ここでは、不動産相続によるトラブル事例についてご紹介。相続をスムーズに進めるために知っておくべきポイントをわかりやすくまとめているので、ぜひ参考にしてください。

財産のほとんどが不動産であるケース

父の資産には、自宅（時価5,000万円）、賃貸マンション一棟（時価1億円）、駐車場（時価4000万円）、預貯金（500万円）がありました。相続人は母・長男・長女・次女の4人です。複数ある不動産の中からそれぞれが賃料収入を得られる賃貸マンションの相続を希望。それにより、遺産分割がまとまらずトラブルに発展しました。

財産のほとんどが不動産の場合は、どの不動産を相続するかで不公平感が出やすくなってしまいます。この場合は、賃貸マンションが高い収益を得られるため、争ってしまったケース。不動産は現預金と違い分割が難しいため、共有状態にすると後々に権利関係でトラブルに発展しやすいです。

この場合はどうすべきだったのか

複数の不動産を公平に相続させるのが厳しいときは、売却や組み替えを行ない、資産を平等に所有できる状態に整理します。この場合だと、賃貸マンションの価値が高すぎるため、駐車場も含めて売却して3人の子どもに金融資産として分配するほうがいいでしょう。

遺産分割後、共有の持ち分を売買する場合

両親が残した自宅を兄と妹の2人で共有相続しました。父の遺産を相続（一時相続）する際、土地は母と兄で2分の1ずつ共有。母が亡くなり二次相続の際は、母の土地と現金を平等に分けることになり、持ち分の割合は兄が4分の3、妹が4分の1となりました。

数年後、兄は自宅の老朽化に伴い建替えを考えていましたが、ここで問題が発生。土地を妹と共有しているため、不動産を担保する場合には、妹の承諾が必要となることが判明したのです。最終的に兄は妹の土地を1,000万円で買い取ることになりました。※土地の時価は全体で4,000万円。

妹としては、兄弟なので「もっと安くしてもいい」と思っていましたが、兄弟間の売買をする場合は、時価で売買しないと贈与税がかかる可能性があるため、時価による売買となりました。

兄は、妹からの土地購入代金1,000万円、不動産取得税、登録免許税の税金が発生。妹には、土地売却に伴う譲渡税の経費がかかりました。

※不動産取得税：都道府県が課税する地方税のこと。

※登録免許税：所有権の移転の登記・所有権の保存の登記・抵当権の設定の登記・根抵当権の設定の登記などを申請する場合に発生する税金のこと。相続による場合と売買による場合で税率が異なります。

※譲渡税：資産を譲渡することに発生する税金

この場合はどうすべきだったのか

二次相続の際に土地を兄が相続して、妹が金融資産を相続すれば、土地購入による不動産取得税と登録免許税は発生しませんでした。また、土地評価額と金融資産の差額を「代償分割」することで、面倒な手続きやムダな税金の支払いをしなくても済んだでしょう。

遺産が不動産しかない場合

両親が死亡し、遺産相続人は子ども3人。財産は土地建物（評価額1800万円）です。実家には両親と生前から長男夫婦が同居していました。このとき、長男は引き続き実家で暮らしていくことを希望。長女・次男も長男が実家で暮らすことに異論はありませんが、自分たちにも取り分があるはずだと主張したそうです。

この場合はどうすべきだったのか

遺産が不動産しかない場合は、遺産分割協議が難しくなることがあります。不動産は、分筆して分けることも可能ですが、不動産によっては、分割してしまうと財産として意味をなさなくなったり、価値が下がったりする場合が多いので、分割が適切でないことも。

この場合は、長男に不動産を全部取得させ、その代わりに長女・次男に長男がそれぞれに現金を支払う「代償分割」という方法で解決するほうがいいかもしれません。しかし、長男がお金を用意できない可能性もあります。

その場合は話し合いを行ない、減額してもらったり、分割払にしてもらったりするなどの対策が必要です。それでも解決できない場合は、現物で分けるか、土地建物を第三者に売却して、代金を3人で分ける「換価分割」になるでしょう。

遺産分割を急いだことによる失敗

Aさん（長男）の亡くなった父親は、自宅・土地、駐車場、賃貸住宅・土地という合計3つの不動産を所有していました。相続人は母親と子ども3人。それぞれの土地は面積や立地条件に違いがありました。続税の納税日の関係で急いでいたこともあり、すべての土地建物を各相続人が4分の1ずつ、平等に共有することで遺産分割をすることに。自宅にはAさんと母親が住んでいます。

しばらくして、賃貸住宅の老朽化に伴い建替えを検討する必要があったため、遺産分割のやり直しをすることに。協議した結果、自宅はAさん、駐車場は次男、賃貸住宅の土地建物は三男が所有することになったのです。法律的に問題はありませんでしたが、税務上の問題が発生することが考えられたため、「固定資産の交換の特例」による持ち分を交換することになりました。

「固定資産の交換の特例」を利用したため、譲渡所得税の問題はなくなりました。しかし、子ども3人には土地の持ち分の取得による不動産取得税と登録免許税が発生。また、交換した土地の評価に差があったので、差額分に対する贈与税が発生しました。

この場合はどうすべきだったのか

自宅はもともとAさん家族と両親が同居していたので、はじめから母親とCさんが自宅と土地を相続し、次男と三男に駐車場と賃貸住宅の土地・建物を相続しておけば、相続をもっとスムーズに進めることができたかもしれません。

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