不動産相続トラブル事例

マンション

不動産は相続者が複数いると、分割することがとても難しいため、身内による争いや税金に関するトラブルに発展するケースがよくあります。ここでは、不動産相続によるトラブル事例についてご紹介。

相続をスムーズに進めるために知っておくべきポイントをわかりやすくまとめているので、ぜひ参考にしてください。

財産のほとんどが不動産であるケース

父の資産には、自宅(時価5,000万円)、賃貸マンション一棟(時価1億円)、駐車場(時価4000万円)、預貯金(500万円)がありました。相続人は母・長男・長女・次女の4人です。複数ある不動産の中からそれぞれが賃料収入を得られる賃貸マンションの相続を希望。それにより、遺産分割がまとまらずトラブルに発展しました。

財産のほとんどが不動産の場合は、どの不動産を相続するかで不公平感が出やすくなってしまいます。この場合は、賃貸マンションが高い収益を得られるため、争ってしまったケース。不動産は現預金と違い分割が難しいため、共有状態にすると後々に権利関係でトラブルに発展しやすいです。

この場合はどうすべきだったのか

複数の不動産を公平に相続させるのが厳しいときは、売却や組み替えを行ない、資産を平等に所有できる状態に整理します。この場合だと、賃貸マンションの価値が高すぎるため、駐車場も含めて売却して3人の子どもに金融資産として分配するほうがいいでしょう。

遺産分割後、共有の持ち分を売買する場合

親が残した一棟マンションとマンションが建っている土地を兄と妹の2人で共有相続しました。持ち分の割合は兄が4分の3、妹が4分の1。父が亡くなった際、一棟マンションは母と兄で2分の1ずつ共有。母が亡くなり二次相続の際に、母の土地と現金を平等に分けることになった結果です。

数年後、兄はマンションの老朽化に伴いリフォームを検討しましたが、ここで問題が発生。妹は、リフォームは元が取れるのか不安があるため売却を希望。そして土地を妹と共有しているため、不動産を担保する場合には妹の承諾が必要となり、兄の一存ではリフォームも難しい状態です。

結果的に兄が妹の持ち分を買い取ることになったのですが、兄は、妹からの土地購入代金、不動産取得税、登録免許税の税金が発生。妹には、土地売却に伴う譲渡税の経費がかかりました。

※不動産取得税:都道府県が課税する地方税のこと。

※登録免許税:所有権の移転の登記・所有権の保存の登記・抵当権の設定の登記・根抵当権の設定の登記などを申請する場合に発生する税金のこと。相続による場合と売買による場合で税率が異なります。

※譲渡税:資産を譲渡することに発生する税金。所得税が課税され、所有期間によって税率が異なります。

この場合はどうすべきだったのか

第三者に妹の分の共有持分のみを売却しなかったという選択は正しいでしょう。血縁同士ですら収益物件の共有はトラブルになりやすいので、子供世代を考えれば兄の単独所有になったのはむしろいい結果です。

ただ、二次相続の際に、例えば一棟マンションを兄が相続して、妹が金融資産を相続していれば共有相続にならず意見が衝突することもなかったでしょう。また、土地評価額と金融資産の差額を「代償分割」することで、面倒な手続きやムダな税金の支払いを避けることもできました。

共有名義の物件は、全員の賛同がないと売却や建替えもできないので、二次相続の段階で単純に相続する全てを平等に分けるだけでなく、しっかり話し合って対策しておけば、お互い節税もできていたことになります。

遺産が不動産しかない場合

親が死亡し、遺産相続人は子ども3人。財産は収益マンション(評価額7,000万円)です。そのマンションのワンフロアには、生前から親と長男夫婦が同居していました。

長男はマンションの管理を引き受けるかわりに、今のままマンションで暮らしていくことを希望。長女・次男も長男がマンションで暮らすことに反対はしませんが、経費の負担割合にするかどうかで揉めています。

長女と次男は収益割合は均等で固定資産税の支払いについては兄が全額負担すべきだと主張。土地建物を第三者に売却して、代金を3人で分ける「換価分割」をしたくないというのは長男の都合で、さらに長男は家賃の負担もなくマンションに住み続けることができるというのが、その理由です。

この場合はどうすべきだったのか

遺産が不動産しかない場合は、遺産分割協議が難しくなることがあります。特に収益物件の場合は揉め事が発生しやすいでしょう。遺産分割協議が整わないと税金面で不利になるため、お互い妥協点を見つけて早く協議を整えましょう。

この場合は、長男に不動産を全部取得させ、その代わりに長女・次男に長男がそれぞれに現金を支払う「代償分割」という方法で解決するほうが後々のためにもいいかもしれません。

次の世代を考えると避けたいところですが、兄が住むワンフロアを区分登記して兄が買い取り、管理は業者に任せることも一つの方法でしょう。

ですが長男がお金を用意できない可能性もあります。その場合は話し合いを行ない、減額してもらったり、分割払にしてもらったりするなどの対策が必要です。

遺産分割を急いだことによる失敗

Aさん(長男)の亡くなった父親は、自宅・土地、駐車場、賃貸住宅・土地という合計3つの不動産を所有していました。相続人は母親と子ども3人。それぞれの土地は面積や立地条件に違いがありました。続税の納税日の関係で急いでいたこともあり、すべての土地建物を各相続人が4分の1ずつ、平等に共有することで遺産分割をすることに。自宅にはAさんと母親が住んでいます。

しばらくして、賃貸住宅の老朽化に伴い建替えを検討する必要があったため、遺産分割のやり直しをすることに。協議した結果、自宅はAさん、駐車場は次男、賃貸住宅の土地建物は三男が所有することになったのです。法律的に問題はありませんでしたが、税務上の問題が発生することが考えられたため、「固定資産の交換の特例」による持ち分を交換することになりました。

「固定資産の交換の特例」を利用したため、譲渡所得税の問題はなくなりました。しかし、子ども3人には土地の持ち分の取得による不動産取得税と登録免許税が発生。また、交換した土地の評価に差があったので、差額分に対する贈与税が発生しました。

この場合はどうすべきだったのか

自宅はもともとAさん家族と両親が同居していたので、はじめから母親とCさんが自宅と土地を相続し、次男と三男に駐車場と賃貸住宅の土地・建物を相続しておけば、相続をもっとスムーズに進めることができたかもしれません。

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