相続不動産の売却の流れ

相続とは故人の財産を家族や親族が受け取ることです。こちらでは相続人の範囲や相続の対象となるもの、不動産相続から売却後の確定申告までの流れについて説明します。

相続人の範囲とは

財産を渡す故人を「被相続人」、財産を受け取る配偶者や子ども、親族などを「相続人」と呼びます。相続人同士で遺産分配について話し合い、合意が得られない場合は、法律で決められた割合の「法定相続分」に従って分配。相続人全員の合意が得られた場合は、法定相続分に従う必要はありません。

では相続人の範囲や法定相続分について確認していきましょう。

配偶者

相続人としてまず挙げられるのは故人の配偶者です。配偶者は必ず相続人になり、それ以外の方は以下の順番で配偶者と共に相続人になることができます。

第1順位:故人の子ども

法定相続分:配偶者1/2・子ども1/2

最も相続人になり得るのは故人の子どもです。もし子どもが既に死亡している場合は孫が第1順位の相続人になります。法定相続分は配偶者が財産の2分の1、子どもは財産の2分の1。子どもが複数いる場合でも割合は変わらず、原則では2分の1をさらに均等に分けることになります。

第2順位:故人の直系尊属

法定相続分:配偶者2/3・直系尊属1/3

故人に子どもがいない場合は、父母や祖父母が相続人になります。法定相続分は配偶者が3分の2、残り3分の1の財産が直系尊属に渡ります。

第3順位:故人の兄弟姉妹

法定相続分:配偶者3/4・兄弟や姉妹1/4

故人に子どもや直系尊属がいない場合は、その兄弟や姉妹が相続人になります。法定相続分は配偶者が4分の3、兄弟姉妹が4分の1。複数の兄弟姉妹がいた場合も割合は変わらず、原則では財産の4分の1をさらに均等に分けることになります。

参考:相続人の範囲と法定相続分(https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4132.htm

相続の対象となるものとは

相続の対象となるのは以下のようなものです。

資産(プラスの財産)

  • 現金や預貯金
  • 有価証券(国債や地方債・株式・手形など)
  • 不動産(建物や土地)
  • その他(宝石や貴金属類・自動車・家財道具・知的財産など)

債務(マイナスの財産)

  • 借金
  • 未払い金
  • 滞納分の税金

みなし財産

みなし財産とは被相続人の死後に発生する財産のこと。法律では相続財産とされないものの相続税の計算時には「みなし財産」として申告し、納税しなくてはいけません。

  • 保険金
  • 死亡退職金
  • 亡くなる前の3年間で生前贈与されたもの

参考:相続税がかかる財産(https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4105.htm

相続税とは

故人から相続した財産の額によって課せられる税金のことを相続税と言います。相続税の申告・納税は故人の死を知った日から10ヵ月以内に行わなくてはいけません。相続税の計算はプラスの財産である「資産」と「みなし財産」の合計からマイナスの財産である「債務」と葬式にかかる費用を引き、その金額によって課税の有無と税額が計算されます。

相続から売却後の確定申告までの流れ

1.遺産分割協議

相続した不動産を売却するには相続人全員がそれに同意し、戸籍謄本と印鑑証明書を提出する必要があります。その合意を取るため、相続人は全員で遺産分割協議を実施。遺産分割協議では「相続した財産をどうするか」「名義を誰に変更するか」「不動産売却後のお金の配分」について話し合い、全員の合意を得られたら「遺産分割協議書」を作成します。

遺産分割協議書の作成POINT

  • 遺産分割協議書の書式は自由。
  • 数ページにわたる場合は全員の契印が必要。
  • 不動産は登記簿と同じ表記で記載する。
  • 相続人の住所氏名は必ず本人が署名する。

2.名義人の変更

不動産を売却するためには名義を故人から相続人に変更しなくてはいけません。不動産の名義を変更する手続きを「所有権移転登記」(共有財産とする場合は「持分移転登記」)と言います。

また、このとき必ず不動産の名義人を確認しましょう。「親名義の不動産だと思っていたものが祖父母名義の不動産だった」というケースがあります。その場合は祖父母の相続人にあたる人を調べ、再度遺産分割協議を行わなくてはいけません。

3.仲介業者に依頼し、不動産を売却する

不動産を売却する際は、不動産仲介業者に依頼するのが一般的です。どの仲介業者に依頼するかによって、売却価格に大きな差が生まれます。なかには数百万円の差がつくことも。良い仲介業者を選ぶためには、複数の会社に査定価格を出してもらうことはもちろん、相続や売却後に関する手続きのサポートの手厚さや口コミでの評判の良さなどを重視すると良いでしょう。

不動産の売却価格は売主と買主の話し合いによって決まります。値下げを希望されることも少なくありません。値下げ交渉に応じても大きな損にならないよう、売り出し価格を強気に設定するのがおすすめです。

4.確定申告・納税をする

不動産を売却した際の税金は「分離課税」と言って、給与所得とは別に計算されます。所得税と復興税、また住民税を払う必要がありますが、これは不動産の売却によって利益を得たと判断された場合のみ。購入時よりも安い価格で売却した際は損をしたとみなされ、税金を支払う必要はありません。また、既に相続税を支払っている場合は税金の軽減が可能です。

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