相続不動産の売却の流れ

相続とは故人の財産を家族や親族が受け取ることです。こちらでは相続人の範囲や相続の対象となるもの、不動産相続から売却後の確定申告までの流れについて説明します。

相続人の範囲とは

一万円札

財産を渡す故人を「被相続人」、財産を受け取る配偶者や子ども、親族などを「相続人」と呼びます。相続人同士で遺産分配について話し合い、合意が得られない場合は、法律で決められた割合の「法定相続分」に従って分配。相続人全員の合意が得られた場合は、法定相続分に従う必要はありません。

では相続人の範囲や法定相続分について確認していきましょう。

配偶者

相続人としてまず挙げられるのは故人の配偶者です。配偶者は必ず相続人になり、それ以外の方は以下の順番で配偶者と共に相続人になることができます。

第1順位:故人の子ども

法定相続分:配偶者1/2・子ども1/2[注1]

最も相続人になり得るのは故人の子どもです。もし子どもが既に死亡している場合は孫が第1順位の相続人になります。法定相続分は配偶者が財産の2分の1、子どもは財産の2分の1。子どもが複数いる場合でも割合は変わらず、原則では2分の1をさらに均等に分けることになります。

第2順位:故人の直系尊属

法定相続分:配偶者2/3・直系尊属1/3[注1]

故人に子どもがいない場合は、父母や祖父母が相続人になります。法定相続分は配偶者が3分の2、残り3分の1の財産が直系尊属に渡ります。

第3順位:故人の兄弟姉妹

法定相続分:配偶者3/4・兄弟や姉妹1/4[注1]

故人に子どもや直系尊属がいない場合は、その兄弟や姉妹が相続人になります。法定相続分は配偶者が4分の3、兄弟姉妹が4分の1。複数の兄弟姉妹がいた場合も割合は変わらず、原則では財産の4分の1をさらに均等に分けることになります。

相続の対象となるものとは

相続の対象となるのは以下のようなものです。

資産(プラスの財産)

  • 現金や預貯金
  • 有価証券(国債や地方債・株式・手形など)
  • 不動産(建物や土地)
  • その他(宝石や貴金属類・自動車・家財道具・知的財産など)

債務(マイナスの財産)

  • 借金
  • 未払い金
  • 滞納分の税金

みなし財産

みなし財産とは被相続人の死後に発生する財産のこと。法律では相続財産とされないものの相続税の計算時には「みなし財産」として申告し、納税しなくてはいけません。[注2]

  • 保険金
  • 死亡退職金
  • 亡くなる前の3年間で生前贈与されたもの

相続税とは

故人から相続した財産の額によって課せられる税金のことを相続税と言います。相続税の申告・納税は故人の死を知った日から10ヵ月以内に行わなくてはいけません。相続税の計算はプラスの財産である「資産」と「みなし財産」の合計からマイナスの財産である「債務」と葬式にかかる費用を引き、その金額によって課税の有無と税額が計算されます。

相続から売却後の確定申告までの流れ

1.遺産分割協議

相続した不動産を売却するには相続人全員がそれに同意し、戸籍謄本と印鑑証明書を提出する必要があります。その合意を取るため、相続人は全員で遺産分割協議を実施。遺産分割協議では「相続した財産をどうするか」「名義を誰に変更するか」「不動産売却後のお金の配分」について話し合い、全員の合意を得られたら「遺産分割協議書」を作成します。

遺産分割協議書の作成POINT

  • 遺産分割協議書の書式は自由。
  • 数ページにわたる場合は全員の契印が必要。
  • 不動産は登記簿と同じ表記で記載する。
  • 相続人の住所氏名は必ず本人が署名する。

2.名義人の変更

不動産を売却するためには名義を故人から相続人に変更しなくてはいけません。不動産の名義を変更する手続きを「所有権移転登記」(共有財産とする場合は「持分移転登記」)と言います。

また、このとき必ず不動産の名義人を確認しましょう。「親名義の不動産だと思っていたものが祖父母名義の不動産だった」というケースがあります。その場合は祖父母の相続人にあたる人を調べ、再度遺産分割協議を行わなくてはいけません。

3.仲介業者に依頼し、不動産を売却する

不動産を売却する際は、不動産仲介業者に依頼するのが一般的です。どの仲介業者に依頼するかによって、売却価格に大きな差が生まれます。なかには数百万円の差がつくことも。良い仲介業者を選ぶためには、複数の会社に査定価格を出してもらうことはもちろん、相続や売却後に関する手続きのサポートの手厚さや口コミでの評判の良さなどを重視すると良いでしょう。

不動産の売却価格は売主と買主の話し合いによって決まります。値下げを希望されることも少なくありません。値下げ交渉に応じても大きな損にならないよう、売り出し価格を強気に設定するのがおすすめです。

4.確定申告・納税をする

不動産を売却した際の税金は「分離課税」と言って、給与所得とは別に計算されます。所得税と復興税、また住民税を払う必要がありますが、これは不動産の売却によって利益を得たと判断された場合のみ。購入時よりも安い価格で売却した際は損をしたとみなされ、税金を支払う必要はありません。また、既に相続税を支払っている場合は税金の軽減が可能です。

相続人の名義人変更手続き

相続人の名義変更には相続人全員の同意のもと、不動産の証明書・相続人と故人の書類が必要となります。
相続人全員の了承をとることが実は大変で、知らない相続人がいないか調査するために、故人全員の戸籍を集めなければいけません。

手続きの手順

手続きの流れとしては

  1. 必要書類を全て用意する
  2. 不動産所在地の担当法務局へ書類を提出する
  3. 権利証を受け取る

という流れで、権利証を受け取ればすべて完了です。法務局からもらう権利証は、提出後1ヶ月以内には届くのが一般的です。

必要書類

1.故人に関しての書類

  • 除票(住民票から除かれた証)

故人が亡くなるまで住んでいた地域の役所で取得しますが、取得の際に「本籍の記載」をしてもらう必要がありますので注意しましょう。一般的には役所で記入する申請で本籍有りと選択します。この除票は本籍と住所が異なっているときに確認するための書類となります。

  • 全ての戸籍謄本

場合によってはこれが一番大変な書類となります。故人の全謄本を集める必要があるので、出生から亡くなるまでのものをすべて集めなければいけません。故人の子どもにあたる人の戸籍をまず取得し、それをもって故人の本籍がある役所にて戸籍を請求します。

本籍がある役所に戸籍は保管されていますので、もし本籍を移していたことがあれば移し先の役所から取得する必要があります。役所によっては郵送対応も可能です。初めに取得した戸籍から、さらに昔の戸籍をどんどんと遡っていき、出生までのものを集めます。

2.相続人に関しての書類

  • 相続人の住民票

相続する人の住民票です。

  • 印鑑証明書

書類に使われている印鑑が登録されているものだと証明するために必要です。住民票と印鑑証明書は住んでいる役所で発行できますが、場所によってはコンビニのコピー機でも発行ができる役所もあります。

3.相続する不動産に関しての書類

  • 全部事項証明書

地域の登記所、もしくは法務局証明サービスセンターで取得し、オンラインや郵送でも取り寄せられます。

  • 固定資産評価証明書

不動産の納税通知書を発行する地域の税務署で取得します。

4.相続人が作成するもの

  • 相続登記申請書

A4の書類に自分で作成しなければいけませんが、法務局に見本例があります。

  • 遺産分割協議書

自分で保管用と提出用に二通作成する必要があります。必要事項は、相続人全員の自筆署名・実印の捺印・相続財産内容(不動産に関しては登記事項から書き写す)・相続人全員で協議した旨の記載などがあります。実印の横に捨印を捺印しておくようにしましょう。

捨印とは軽い不備に関しては了承するという意味の印鑑で、これがないとちょっとした不備があった場合でもすべて作り直しで、相続人全員の直筆と印鑑を再度用意しなければいけません。

不動産相続の税金に関する基礎知識

不動産を相続すると、相続した割合などに応じて相続後10ヶ月以内に一括で相続分の税金を納めなければいけません。また税金以外にも相続のときにはさまざまな費用が発生します。こうしたことから、相続前にはある程度の資金準備が必要となります。

その金額によっては維持するのか、それとも売却するべきなのかの判断も変わってきますが、知識をもっていないと、何からはじめてよいのかわからなくなってしまいます。

そこで実際に税金や費用としてどのくらいのお金が必要となるのか、相続税の計算方法や費用について、そして相続税をうまく節税するコツをこちらのページで紹介しています。また相続時にはトラブルが発生しがちなので、トラブル事例なども合わせて解説しています。

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