共同名義で相続マンションを経営する方法とリスク

マンションの経営

共同名義で相続マンションの経営を始められるケースが少なくありませんが、そこに潜むリスクを十分理解しておかねばなりません。

相続開始から申告と納税が義務付けられた期間内に、十分な話し合いがなされぬまま、不動産イコール家賃収入を運んでくれる財産と捉えての安易な共同経営は、おすすめできる相続方法ではありません。

共同経営者としてなすべき諸々や万が一の事態への対処責任など、踏まえておくべきポイントが少なくありません。

相続マンションの共有名義はトラブルのもとと言われる理由

名義人全員の意思統一が必要

たとえば共同経営の相続マンションの経年劣化や老朽化に対し、リフォームもしくは売却を希望する場合、共同経営者すなわち共同名義人間の意思統一が必要で、独断で物事を運ぶことが出来ません。これは民法251条で定められており、結果新たな入居者を確保すべく、リフォームしたくても着手できず、売却したくても売りにだせない、最悪の状況に陥ってしまい兼ねません。

さらにこの状況下で入居希望者が現れ、片方は現状でマンション経営を続けるべく歓迎姿勢なのに対し、他方が売却意向を譲らなかった場合、新規の入居者を確保できないケースが想定されます。新たな賃貸契約締結に際しては、共同名義人の持ち分の過半数の同意が必要であり、反対意見の持ち分の比率が大きな場合、新規入居者を募れない状況が続いてしまいます。

こうして双方が感情的となり、話し合いすらままならぬ冷戦状態となれば、さらに老朽化は進み、空室が増え続け、相続マンションは不良収益物件と化してしまいます。

中長期的な共同経営に潜むリスク

表面上は特に問題もなく、相続マンションの共同経営をスタートできた場合にも、その後さまざまな場面で、名義人の意思統一がネックとなり、入居率低下などの悪影響につながるリスクが見過せません。

実際の賃貸マンションの管理業務は並大抵ではなく、専門の管理業者に現場対応を一任するのが一般的ですが、すべてに対しての最終決定と管理業者への指示は、名義人が行わねばなりません。次々に寄せられる入居者からのクレームや、消防点検や水質点検、内外装の修繕や空調機器など室内設備の予期せぬ故障など、共同経営者の費用負担で早急な対処が必要な場面の連続です。

不労所得である家賃収入が、黙って待っていれば定期的に運ばれてくるものだと、安易な解釈で収益物件の共同経営に至ってしまった場合、これらが大きなストレスとなって当然です。

さらに各自が自身の本業である仕事を持っている場合、心身の負担が膨らむばかりでなく、各々の意見の相違から対応が遅れ、結果として入居者の不満につながってしまう悪循環が懸念されます。

独断から迅速な対応を現場に届けることで、住み心地の良さを入居者に理解してもらえれば、入居率が低下することは基本ありません。対して名義人の意思統一の遅れから、空室を増やしてしまえば、それは自滅的な不良物件化であり、相続マンションの共同経営には、この残念な事例が少なくありません。

意思統一が共同運営にはマスト

遺産相続に際し、合意しやすい、人間関係に波風を立てないためとの理由だけで、安易に相続マンションの共同経営に至るのは危険です。

さまざまな場面で求められる「意思統一」がネックとなり、対応の遅さが空室を増やしてしまい、不良収益物件化に拍車をかけてしまう最悪の展開となれば、取返しがつきません。十分に話し合いの上、冷静な判断を全員が納得する形で導き出してください。

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