不動産相続にかかる書類・手続き

こちらでは不動産の相続時と売却時に必要な書類と取得するための手続きについて解説していきます。

不動産の相続に必要な書類 と取得手続き

家 緑の背景

不動産相続にあたり、相続人で遺産分割協議を行って全員の同意を得て登記する場合は次の書類が必要になります。

遺産分割協議書

  • 取得場所:原則として司法書士が作成

相続人全員で行った相続分割協議の内容を記載した書類。相続人全員が合意した証であり、全員分の押印が必要です。法定相続分に従って遺産分割する場合は必要ありません。

故人の出生から死亡までの戸籍謄本

  • 取得場所:故人の本籍地のある役所にて取得

故人の相続人にあたる人を調べるために必要な書類です。戸籍が焼失しており出生時まで遡れない場合は10歳ほどまで遡ることができれば問題ありません。

故人の住民票の除票

  • 取得場所:故人が最後に住んでいた住所地の役所にて取得

故人が亡くなってから5年以上経過している場合、住民票の除票が発行できないこともあるそう。その場合は故人の本籍地のある役所で発行できる「戸籍の附票」で代用できます。

相続人全員の戸籍謄本

  • 取得場所:各相続人の本籍地のある役所にて取得

相続人であることと現在も生存していることを証明するために必要な書類です。

相続人全員の印鑑証明書

  • 取得場所:各相続人の住所地の役所にて取得

遺産分割協議書の押印が本物であると証明するための書類です。あらかじめ、印鑑登録をしておく必要があります。法定相続分に従って遺産分割する場合は遺産分割協議書を用意する必要がありません。それに伴って印鑑証明書も不要になります。

不動産を相続する人の住民票

  • 取得場所:各相続人の住所地の役所にて取得

相続不動産の登記を行う際、相続人の住所氏名を確認するため必要になります。

登記簿謄本

  • 取得場所:各法務局にて取得

相続不動産を登記する前に、故人が所有していた不動産の特定や本当に故人名義の不動産かを確認するために必要な書類です。

固定資産評価証明書

  • 取得場所:不動産の所在地にある役所にて取得

不動産の登記を行う際にかかる登録免許税を計算するための資料です。毎年4月1日に情報更新されるため、最新のものを取得してください。役所の資産税課で取得できます。

不動産相続にあたり、相続人で遺産分割協議を行って全員の同意を得て登記する場合のメリット

家族

残された相続人たちがどのように財産を分配するのか、遺言によって分配方法が指定されているわけではない場合、遺産分割協議によって全員が納得できる方法を話し合うことができれば最善です。そのようにして相続人全員の同意があれば、共有状態である遺産をどのように配分するか決めたうえで、相続登記することができます。

もしこの遺産分割協議を行なっていなければ、さらなる問題が生じてしまいかねません。例えば相続した建物が老朽化してリフォームが必要になった場合、もしくは土地を売却してしまおうと考えた場合です。

どのように分割するのかや管理を誰がするのかを決めていなければ、一部の人の反対によって建て替えや売却ができなくなります。全員の同意を得て分配や管理の方法を決めておけば、相続した遺産の管理が後々スムーズになるのです。

遺産分割協議で全員の同意を得ることができず調停や裁判を行なう場合、かなり時間がかかることになります。身内である相続人たちの間で話し合うことができれば、家庭裁判所などが介入することなく手続きを進めることができます。

その相続人たちの間でスケジュールを合わせる必要があるとは言え、何度も裁判所に行くよりは時間的な拘束がありません。自分たちのペースで様々な手続きを進めることができるので楽です。

そして遺産分割協議で全員同意に至る前に、一部の共有者が病気になったり死亡したりすれば、さらなる相続問題が発生します。そうなると問題は複雑化し、その後の相続手続きはさらに時間がかかることになります。

調停や裁判のためにかなりの時間とエネルギーを費やさなければならないとなると、相続人たちへの負担が増すことでしょう。早めに遺産分割協議を行ない相続人全員の同意を得て登記しておけば、権利関係が複雑になってしまうのを防ぐことができるのです。

他にも、たとえ遺言書が存在しているとしても、相続人全員が遺言書の内容に反対し、異なる内容の遺産分割協議を行なえば、遺言書の内容を覆すことができるのもひとつのメリットです。遺言書よりも、遺産分割協議の方が優先されるのです。また、いったん遺産分割のやり方を決めた後でも、相続人全員が合意すればやり直すことができます(ただし、税務上やむを得ない事情があると認められなければ、やり直すことはできない)。

不動産相続にあたり、相続人で遺産分割協議を行って全員の同意を得て登記する場合のデメリット

全員合意がルールの遺産分割協議ですが、まずその全員合意に至ることがかなり難しいというパターンも多くあります。複数の相続人のうち誰かが、話し合いの段階で同意していたのに、いざ書類を作ろうしたら意見を翻すということもあります。そうなると何度も話し合ったり説得したりする必要が生じるため、大変です。

最初の段階で意見が合わなければ、すぐ調停するほうが結果的に早く解決するかもしれません。どちらのほうが早く完了しそうか、相続人たちの性格や状況を読んで見極めるようにしましょう。

遺産分割協議でどのように配分するのかの結論が出ても、一部の相続人の心に不満が残ることがあり、それが後々のトラブルにつながることもあります。分配方法ごとにどんなデメリットが隠れているのか、十分に理解しておくことが必要です。

現物分割の場合

不動産を現状そのままにしておき、共有財産として登記することができます。しかし共有の資産はトラブルのもとです。家族や親族であっても、急にお金が必要になったから自分の分は売りたい、その分の現金を払ってほしいなどの要求により、揉めることがあります。お金のトラブルが生じる可能性が残るので、リスクある方法だと覚えておきましょう。

遺産相続を話し合う際、必ずしも均等にわけなければならないということはありません。全員の合意があれば、不動産を分割することなく、相続人のうち誰か一人が引き継ぐことも可能です

例えば亡くなった人の配偶者と子どもがいる場合、配偶者が今住んでいる実家と建物をそのまま相続するなどのパターンです。土地と建物が複数ある場合、それぞれの資産価値は同じではないものの、この土地と建物は配偶者、別の建物は子ども、などの分け方をすることもできます。

全員が納得できる分け方ができればいいのですが、この現物分割は公平平等な分け方をすることはまず無理です。地方の山などであればあまり価値が高くないため、預貯金のほうが高額になるケースもあることでしょう。

しかし東京など都市部の一軒屋であれば、それだけで他の相続財産をはるかに上回る価値になるかもしれません。それを分割せず誰か一人が単独で相続するとなれば、誰がその一人になるのかはもめる原因です。

心から納得できる場合であればシンプルに解決できる方法ですが、誰かが押し切って分割協議を行なった場合、一応同意したとしても、しこりがのこる可能性があります。将来のトラブルに繋がるかもしれない、こうしたデメリットを忘れないようにしましょう。

代償分割

ある相続人が不動産を取得する代わりに、代償となる何かを他の相続人に支払うという方法です。これは現物分割よりも公平感があります。しかし当然ながら、代償金の支払いのための財力が必要です。

土地があっても預貯金がそれほどない場合、結果的に先祖代々の土地や家を売却しなければ代償金を支払えないというケースもあります。また結局、代償金をいくらにするのかの争いが生じてしまうこともあり得ます。

不動産の評価額をどのように決めるのか、どのような形で代償金を支払うのか、それを話し合うためにまた時間がかかるのであれば、他の方法にするほうが良いかもしれません。

換価分割

遺産である不動産を誰も引き継がず、売却した上で均等に分けるのが換価分割です。最も公平な遺産分配方法と言えるでしょう。相続人のうちだれも不動産の取得を望まない場合などは、換価分割すればスムーズに事が運びます。

デメリットがあるとすれば、先祖代々の土地を失うこと、場合によっては小さいころから育ってきた思い入れのある家がなくなってしまうことでしょう。さらに、売却に伴ってコストがかかることも見逃せません。注解手数料や譲渡取得税がかかったり、不動産売却のための交渉に時間がかかったりすることもあります。

安く手放したくないのは当然ですから、納得できる価格で買ってくれる人を捜すのに手間取ることも考えられます。そのように時間とエネルギーを取られるのはデメリットであると言えるでしょう。

相続不動産の売却に必要な書類と取得手続き

登記済証書

相続した不動産を仲介業者に売却依頼する際に必要な書類は以下の通りです。

本人確認用の身分証明書・住民票・印鑑証明書

  • 取得場所:売主の住所地の役所にて取得

住民票と印鑑証明書は発行から3ヵ月以内のものを用意しましょう。共有不動産の場合は全員分の書類が必要です。

登記済権利証または登記識別情報

  • 取得場所:相続不動産を登記した際に法務局から発行

再発行できないため、厳重に保管しましょう。万が一紛失してしまった場合、司法書士や弁護士による本人確認や公証人による認証といった手続きが必要になります。

固定資産税の納税通知書・固定資産評価証明書

  • 取得場所:納税通知書は市役所より送付、評価証明書は不動産所在地にある市役所にて取得

固定資産税の税額を確認するために必要な書類です。納税通知書を紛失してしまった場合は市役所にて同内容が記載された「名寄帳(なよせちょう)」の写しを発行してもらいましょう。

マンションの管理規約

相続したマンションを売却する場合は、詳細な情報を確認するため使用細則やマンション維持費などが記載された管理規約が必要です。事前に用意しておくようにしましょう。

その他の書類

依頼する不動産仲介業者によって求められる書類が異なることがあります。そのほかに必要な書類がないか、不動産仲介業者に確認してみてくださいね。

仲介業者に不動産売却を依頼する場合のメリット

信頼できる業者に不動産売却を任せておけば、時間とエネルギーの節約になります。相続手続きから公平な分割まで、プロのやり方で進めていけばスムーズに進むでしょう。不動産を適切な価格で購入してくれる人を探し現金化するだけでも大変な作業です。その際の書類を作成するのも素人には難しいでしょう。それらをすべて仲介業者が行なってくれるのは助かります。

相続人が複数いて、しかも近くに住んでいない場合、連絡を取り合うだけでも大変です。それら相続人同士のやり取りも仲介業者が行なってくれることもあります。不動産売買のためには手数料がかかりますが、それは売買が成立した愛の成功報酬という形で支払いますから、相続人のうちの誰かが工面する必要はありません。

また、どんなに安い不動産であっても、仲介手数料が売却したお金を上回ってしまうことはありませんので、安心してください。

仲介業者に不動産売却を依頼する場合のデメリット

しなしながら、面倒な仕事を肩代わりしてもらうためには、不動産会社に対して仲介手数料を払う必要がありますから、その分相続するお金が減ることにはなります。相続人が自分たちで買い取り人を探し交渉すれば経費はかかりませんから、仲介業者に支払う手数料分、遺産が目減りすることは覚えておきましょう。

しかし不動産売却の際に仲介業者に支払う手数料は宅健業法で上限が決まっており、法外なものになることはありません。不動産の売買料金が200万円以下の場合は5.4%、200~400万円の場合は4.32%、400万以上の場合は3.24%となっています。これを目安に、適正価格で引き受けてくれる業者を探すと良いでしょう。

仲介業者の腕が悪いと、不動産本来の価値よりも低い価格で売却することになるかもしれません。できるだけ高く売ることができるように、交渉上手な不動産会社を選ぶことがポイントです。

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書類の手配についても相続に詳しい仲介業者ならいつでも質問ができます。

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